Riduzione del canone di locazione: è possibile pretenderla?

by Vanessa Gagliano | Jun 3, 2021 | Blog

Nell’ambito dei contratti di locazione, può il conduttore che si trovi in difficoltà finanziarie pretendere la riduzione del canone di locazione e, qualora la proprietà non intenda concederlo, agire in giudizio?

La sentenza n. 3114/2021 del 19/02/2021 emessa dal Tribunale di Roma ha risposto negativamente.

Secondo detta sentenza, pur essendo le parti contrattuali tenute al rispetto del dovere di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto e del dovere di solidarietà sociale derivante dall’art. 2 della Cost., non è configurabile nel nostro ordinamento un obbligo di rinegoziazione dei contratti divenuti svantaggiosi per una delle parti, ancorché in conseguenza di eventi eccezionali e imprevedibili. Analogamente, non è configurabile un potere del giudice di modificare i regolamenti contrattuali liberamente concordati dalle parti nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, al di là delle ipotesi espressamente previste dalla legge (vedasi il potere del giudice di ridurre le penali manifestamente eccessive riconosciuto dall’ art. 1384 c.c. o il potere riconosciuto al giudice dall’ art. 1660 c.c. in materia di appalto di apportare le necessarie variazioni al progetto e le correlative variazioni di prezzo in caso di mancato accordo delle parti).

La stessa Corte di Cassazione, infatti, commentando l’art. 1374 del codice civile (secondo cui “il contratto obbliga le parti non solo a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne derivano secondo la legge, o, in mancanza, secondo gli usi o l’equità“) e i principi di buona fede, correttezza e solidarietà sociale,

  • riconosce che gli stessi impongono a ciascuna parte di un contratto il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell’altra, ma ciò deve avvenire “nei limiti dell’interesse proprio” o “nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico;
  • afferma che tali principi possono essere utilizzati per integrare eventuali clausole contrattuali ambigue o testi contrattuali lacunosi, ma non possono sostituire la volontà delle parti come cristallizzata nel contratto;
  • quando ha ritenuto determinate condotte illecite o abusive per violazione dei doveri di correttezza e buona fede contrattuale, ad esempio in materia societaria (in caso di delibere adottate in danno di uno o più soci), bancaria (come in caso di recesso da un’anticipazione di credito, contrattualmente consentito anche in assenza di giusta causa ma attuato con modalità del tutto impreviste e arbitrarie e in costanza di rapporti commerciali privi di criticità) e di abuso del diritto (allorquando un diritto venga esercitato per scopi diversi da quelli consentiti dall’ordinamento), ha sancito unicamente il diritto al risarcimento dei danni, non anche la sostituzione della regola negoziale con una regola giudiziale elaborata dal giudice.

 

Applicando i sopra elencati principi, il Tribunale di Roma ha stabilito che la richiesta di riduzione del canone locatizio costituirebbe per la proprietà un sacrificio eccessivo che non può essere imposto, salvo che non vi acconsenta volontariamente.

Resta salva la facoltà del conduttore di recedere anticipatamente dal contratto qualora dimostri la sussistenza di gravi motivi legittimanti l’esercizio del recesso ex art. 27 L. n. 392 del 1978, possibilità riconosciuta nei contratti di locazione commerciali. Nello specifico, il conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi. Per gravi motivi si intendono fatti estranei alla volontà del conduttore, sopravvenuti alla conclusione del contratto e tali da impedirne la prosecuzione, come, a titolo esemplificativo e non esaustivo, la crisi finanziaria del conduttore (Cass. 5803/2019). I motivi devono essere tali da rendere più gravosa, per il conduttore, la prosecuzione del contratto e la gravosità deve avere una connotazione oggettiva, che non si risolve in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno di mantenere il rapporto. Pertanto, non costituisce grave motivo una ragione di convenienza economica, come aver trovato un immobile con un canone inferiore.

 

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