Immobili strumentali, interventi agevolati anche per l’impresa in affitto

 

Deducibilità dei costi per interventi strutturali

I costi pagati dai conduttori per adeguare negozi, capannoni ed uffici ai protocolli della Fase 2 sono deducibili (e l’Iva è detraibile).

La necessarietà degli interventi

Il distanziamento sociale di dipendenti e clienti e le accresciute esigenze di ventilazione e di collegamento a distanza comporteranno nel brevissimo termine una “rimodulazione” degli spazi lavorativi, con rilevanti oneri sugli immobili. Saranno molto spesso gli utilizzatori dei locali a doversene fare carico, sia perché questi interventi sono necessari alla prosecuzione dell’attività professionale o d’impresa, sia perché vanno realizzati con estrema urgenza. Il proprietario d’altro canto, posto che potrebbe aver dovuto accettare una dilazione nei pagamenti o una temporanea riduzione del canone, potrebbe mostrarsi restio ad accollarsi tali spese.

Le contestazioni dell’Agenzia

In passato, l’Agenzia delle Entrate ha spesso contestato la deducibilità da parte del conduttore o del comodatario delle spese connesse agi interventi sugli immobili, criticandole sotto il profilo dell’inerenza e della titolarità giuridica a sostenerle. Secondo l’Agenzia, il conduttore, accollandosi spese di natura straordinaria e dunque ad esso non inerenti, farebbe una sorta di “erogazione di liberalità” nei confronti del locatore e, per tali ragioni, sarebbe illegittima la deduzione del costo, così come indetraibile la relativa Iva.

L’orientamento della giurisprudenza

Ben diverso è l’orientamento della giurisprudenza: la Suprema Corte di Cassazione in più occasioni (ex multis, citiamo l’ordinanza n. 11907/2019) ha ribadito che, al di là della distinzione civilistica tra spese “ordinarie” e spese “straordinarie” e degli obblighi nascenti dal contratto, il corretto approccio deve guardare all’utilità delle spese sostenute e al loro collegamento con l’attività d’impresa o professionale. In sostanza dunque, non rileva di chi è la titolarità dell’immobile e chi avrebbe teoricamente il titolo giuridico per sostenere la spesa, quanto la circostanza che i costi siano sostenuti al fine di realizzare il miglior esercizio dell’attività imprenditoriale o professionale e di aumentarne la redditività e risultino dalla documentazione contabile.

 

Come tutelarsi al meglio

Per fugare ogni possibile contestazione, è consigliabile formalizzare per iscritto, con data certa, l’assenso del proprietario agli interventi e l’eventuale deroga alle norme contrattuali e codicistiche afferenti al sostenimento delle spese. È inoltre consigliabile evitare riferimenti a “scambi” tra lavori da realizzare e riduzione di canoni, i quali, fiscalmente, potrebbero essere qualificati come delle vere e proprie permute.

 

 

LDP è disponibile a predisporre tutta la documentazione necessaria per permettere alla società di adempiere alle prescrizioni di legge ai fini della deducibilità dei costi sostenuti.